Федеральный арбитражный суд Центрального округа
Постановление
| № А48-3783/2010 |
20.05.2011 |
Резолютивная часть объявлена 19 мая 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области, кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2010 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 г. по делу N А48-3783/2010, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
установил:
индивидуальный предприниматель Стефанов Владимир Николаевич (далее - ИП Стефанов В.Н., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования города Орла (далее - Управление) о признании незаконным отказа в реализации Предпринимателем преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, общей площадью 993,9 кв. м., без конкурса и обязании муниципального учреждения "Управление коммунальным хозяйством города Орла" (далее - МУ "Управление коммунальным хозяйством города Орла", Учреждение) заключить без конкурса договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, общей площадью 993,9 кв. м.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2010 заявленные требования удовлетворены в части признания оспариваемого отказа незаконным. Заявление об обязании МУ "Управление коммунальным хозяйством города Орла" заключить договор аренды оставлено без рассмотрения.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 г. решение Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2010 оставлено без изменения.
Заявитель кассационной жалобы просит отменить названные судебные акты в части признания оспариваемого отказа незаконным, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и вынести новый судебный акт.
В обоснование своих доводов Управление ссылается на то, что договор аренды от 01.09.2005 не зарегистрирован и считается незаключенным, в связи с чем ИП Стефанов В.Н. не имеет права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов (аукциона). Отсутствие у Предпринимателя возможности зарегистрировать договор аренды, обусловленное тем, что арендодатель не осуществил регистрацию права муниципальной собственности, не имеет правового значения. По мнению Управления, дополнительное соглашение от 01.06.2007 является ничтожной сделкой.
ИП Стефанов В.Н. отзыв на кассационную жалобу не представил, возражая против ее доводов в судебном заседании, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
МУ "Управление коммунальным хозяйством города Орла" отзыв не представило.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
В материалах дела имеется договор от 01.09.2005 N 5722М, в соответствии с которым МУ "Управление коммунальным хозяйством города Орла", как арендодателем, передан в аренду ИП Стефанову В.Н. нежилое помещение N 1 общей площадью 993,9 кв. м., расположенное по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь. Срок аренды установлен с 01.09.2005 по 31.08.2008.
Спорное имущество принято Предпринимателем по акту приема-передачи, являющемуся приложением N 1 к указанному договору.
Из представленного в материалы дела сообщения об отказе в государственной регистрации от 11.08.2006 Управления федеральной регистрационной службы по Орловской области видно, что Предприниматель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора аренды, однако ему было отказано в государственной регистрации договора, в том числе из-за отсутствия государственной регистрации вещного права арендодателя на спорный объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним.
01.06.2007 Управлением муниципального имущества и землепользования г. Орла и ИП Стефановым В.Н. подписано дополнительное соглашение к договору аренды муниципального имущества от 01.09.2005 N 5722М, согласно которому арендодателем является Управление.
22.12.2008 МУ "Управление коммунальным хозяйством города Орла" (арендодатель), Управлением муниципального имущества и землепользования г. Орла и ИП Стефановым В.Н. (арендатор) подписан договор на аренду нежилого помещения N 19908, согласно которому арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, на срок с 01.09.2008 по 30.08.2009. Согласно пункту 5.1 указанного договора аренды договор считается прекращенным по истечении тридцати дней с момента направления одной из сторон другим сторонам предупреждения об отказе от договора.
На основании уведомления от 17.05.2010 N 1323 о расторжении в одностороннем порядке договора от 22.12.2008 N 19908, заявленного МУ "Управление коммунальным хозяйством города Орла" согласно п. 5.1 договора, сторонами подписано соглашение от 25.05.2010 о расторжении этого договора аренды. Согласно данному соглашению арендные отношения между арендодателем и арендатором прекращаются с момента подписания этого соглашения.
18.06.2010 ИП Стефанов В.Н. обратился в Управление с просьбой продлить срок договора аренды от 22.12.2008 N 19908.
Письмом от 11.06.2010 N 1662 Учреждение уведомило заявителя об отсутствии у него возражений против заключения с ИП Стефановым В.Н. договора аренды подземного перехода, расположенного на Автовокзальной площади города Орла.
Письмом от 15.07.2010 N 3937 Управление отказало в продлении срока договора, сославшись на то, что представление спорного нежилого помещения в аренду без торгов будет противоречить части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) в связи с отсутствием государственной регистрации договора от 01.09.2005 N 5722М.
Из представленного в материалы дела письма Управления, направленного в адрес МУ "Управление коммунальным хозяйством города Орла", следует, что Управлением на основании решения комиссии по использованию нежилых муниципальных помещений и распоряжению ими от 17.07.2009 был подготовлен проект постановления администрации города Орла "О заключении договора аренды нежилого помещения по адресу: г. Орел, пл. Автовокзальная (подземный переход) с ИП Стефановым В.Н.", который возвращен правовым управлением администрации города Орла в связи с противоречием его пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. С учетом замечаний правового управления вопрос о заключении с ИП Стефановым В.Н. договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок был повторно рассмотрен на заседании комиссии 09.02.2010, которая решила отменить решение комиссии от 17.07.2009 "О заключении с ИП Стефановым В.Н. договора аренды нежилых помещений по пл. Автовокзальная (подземный переход) площадью 993,9 кв. м. на новый срок".
13.09.2010 Управление уведомило Предпринимателя о решении провести аукцион на право заключения договора аренды спорного нежилого помещения.
Не согласившись с отказом в реализации преимущественного права на заключение договора аренды спорного нежилого помещения, считая его не соответствующим закону, а свои права и законные интересы нарушенными, ИП Стефанов В.Н. обратился за судебной защитой в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленное требование о признании незаконным оспариваемого отказа, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с подписанием дополнительного соглашения от 01.06.2007 к договору аренды между Управлением и Предпринимателем заключена двустороння *** сделка на неопределенный срок, не требующая государственной регистрации.
Апелляционная инстанция правомерно согласилась с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135 ФЗ "О защите конкуренции" (далее Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В указанном порядке заключаются договоры в отношении муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями.
Частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 1 июля 2015 года разрешено заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о возможности заключения с ИП Стефановым В.Н. договора аренды спорного объекта недвижимости на новый срок без проведения торгов является наличие заключенного до 01.07.2008 договора аренды в отношении этого имущества.
Как установил суд и следует из материалов дела, ИП Стефанов В.Н. арендует спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, с 2005 года. Договор аренды от 01.09.2005 N 5722/М был подписан. Срок аренды установлен с 01.09.2005 по 31.08.2008. Согласно пункту 5.1 указанного договора этот договор считается прекращенным по истечении тридцати дней с момента направления одной из сторон другим сторонам предупреждения об отказе от договора. Имущество передано по акту приема-передачи до 01.07.2008. По дополнительному соглашению от 01.06.2007 арендодателем стало Управление муниципального имущества и землепользования г. Орла. 22.12.2008 между МУ "Управление коммунальным хозяйством города Орла" (арендодатель), Управлением муниципального имущества и землепользования г. Орла и ИП Стефановым В.Н. (арендатор) вновь подписан договор аренды этого нежилого помещения N 19908.
Арендодателями в период с 2005 года по май 2010 года возражений против пользования Предпринимателем имуществом не заявлялось.
Таким образом, спорное помещение с 2005 года по настоящее время находится в непрерывном временном владении и временном пользовании у арендатора - индивидуального предпринимателя Стефанова В.Н., арендодателю не возвращалось, при этом арендатором выполнялись все условия договора по содержанию арендованного имущества.
Рассматривая и отклоняя довод Управления об отсутствии государственной регистрации договора от 01.09.2005 N 5722М, суды мотивировали следующим.
01.06.2007 к договору аренды муниципального имущества от 01.09.2005 N 5722М между Управлением и ИП Стефановым В.Н. было подписано дополнительное соглашение, согласно которому права и обязанности арендодателя приняло на себя Управление.
Вместе с тем, для изменения договора, подписанного МУ "Управление коммунальным хозяйством города Орла" и Предпринимателем, требуется соглашение указанных лиц. Заключением дополнительного соглашения только между Управлением и ИП Стефановым В.Н. договор аренды 01.09.2005 N 5722М изменен быть не мог.
В этой связи суды правомерно оценили дополнительное соглашение от 01.06.2007 как самостоятельный договор аренды, в котором предмет договора сформулирован как тот же, что и в подписанном ранее с Учреждением договоре аренды от 01.09.2005 N 5722М. При этом окончание срока действия данного соглашения сторонами не определено.
По смыслу норм статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.
Данный вывод следует также из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), согласно которому договор аренды здания или сооружения, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный только на срок не менее одного года.
Таким образом, государственная регистрация договора от 01.06.2007 не требовалась.
Следовательно, 01.06.2007, то есть до 01.07.2008, между Управлением и субъектом малого предпринимательства (ИП Стефановым В.Н.) в отношении спорного имущества была заключена двусторонняя сделка.
При таких обстоятельствах, выводы судов о том, что предприниматель имеет право на заключение на новый срок без проведения конкурса или аукциона договора аренды в отношении муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за муниципальным учреждением, соответствуют нормативным положениям части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, установленным судами фактическим обстоятельствам дела и не противоречат частям 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Исходя из изложенного, обе судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что отказ Управления в заключении договора аренды нежилого помещения без проведения торгов, нарушает права арендатора - индивидуального предпринимателя, предусмотренные частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в связи с чем является незаконным.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Управление не вправе было выступать арендодателем спорного помещения, поэтому дополнительное соглашение от 01.06.2007 г. к договору аренды от 01.09.2005 г. N 5722 является ничтожной сделкой, признается несостоятельным, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды, по указанным Управлением основаниям, является оспоримой, сделкой. Однако, в судебном порядке упомянутое дополнительное соглашение арендодателем не оспаривалось и недействительным не признавалось.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ может быть признана ничтожной сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, однако такое признание невозможно в случае, если закон устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иные последствия нарушения.
Арбитражный суд при разрешении спора не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований, и должен исходить из предмета и оснований предъявленного иска.
Остальные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не являются новыми, повторяют позицию Управления по делу, надлежаще оценены судами, не опровергают выводы судов и не подтверждают неправильного применения судами правовых норм, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2010 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 г. по делу N А48-3783/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования г. Орла - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
